Lo último que vimos fue el tema de la vivienda, su coste, opciones de compra y de alquiler. Seguimos el lógico orden y nos adentramos en los gastos fijos que conlleva el hogar. Desgraciadamente no podremos apenas minimizar daños, siendo de los pocos gastos inevitables no sólo por ser de primera necesidad (luz, agua, calefacción), sino porque además, a sabiendas de ello, las compañías no se andan con chiquitas y al mínimo impago te cortan el suministro sin poder hacer nada. Pero afortunadamente será de los pocos gastos con estas características en toda la serie. Ya sabéis, la libertad total es imposible, y más ante la imposibilidad (por ahora) de una independencia energética viable por parte del usuario. 

Nos centraremos en la electricidad, extrapolando para el gas y el agua, donde prácticamente no se puede reducir la factura, salvo gastando menos, obviamente. 

Un dato vital: en España hay casi 30 millones de puntos de suministro eléctrico, la gran mayoría con una potencia contratada menor de 10 kW, es decir, de tarifa con discriminación horaria. Lo alucinante es que también la mayoría de ellos tienen la tarifa tradicional de 24 h. En resumen: o porque no nos informan o porque no nos informamos, estamos “regalando” pasta a un ya de por si sistema eléctrico vampírico. 

Teniendo en cuenta los horarios habituales y el gasto lógico por tramos, la mayoría deberíamos tener contratada la discriminación horaria, ya que en las horas punta pagaríamos un 20-21% más, pero en las valle ahorraríamos casi un 60%. En el peor de los casos, controlando el mayor uso durante las 14 horas en valle, el ahorro oscila entre el 30-40%. Si además nos ponemos serios y hacemos uso de todos los recursos a nuestro alcance, la reducción puede acercarse a la mitad:

- Apagar completamente todos los aparatos, evitando el stand by.

- Usar bombillas de bajo consumo.

- Usar programas cortos en lavadora y lavavajillas, y siempre con agua fría.

- Aislar ventanas.

- Usar programadores para el control de consumo y conectar lo necesario sólo el tiempo necesario. 

- No poner el a/a a menos de 25 grados. 
- Comprar electrodomésticos de la máxima categoría energética: son más caros pero en poco tiempo se habrá amortizado por el ahorro de gasto que supone.

La potencia con control

El otro gran punto a revisar es también otro despiste frecuente, al igual que la tarifa: la potencia contratada. También por desconocimiento, despiste, o simplemente el “por si acaso”, la gran mayoría tiene contratada mayor potencia de la que necesita. Hay varias páginas donde puedes calcular la que necesitas en virtud de lo que tienes en casa. Ten en cuenta que en la mayoría de los casos sería suficiente una potencia de 3.45 kW o 4.6 kW, cuando lo habitual, sin comerlo ni beberlo, es que tengas la de 5.5. Aquí tenéis una tabla para calcular vuestro caso:

Sí, ya sé que en este punto son decepcionantes las posibilidades. Habrás notado que ni siquiera me he ocupado como en otros ámbitos de opciones de independencia, que es el objetivo de esta serie. Pues hay que decir que se vislumbra esperanza en algún aspecto pero son sólo atisbos por ahora: por ejemplo con empresas como Tesla o Toyota Mirai, que ya han empezado a comercializar baterías para uso automivilístico pero también para el hogar. Sus intenciones son tan ilusionantes como osadas: que el usuario sea independiente energéticamente y pueda salirse de la red global. Sin embargo, al menos en España, no se disimula la "dictadura energética", no sólo gravando hasta el Sol, sino con decreto ley ya preparado y a falta de aprobación para que sea obligatorio en cualquier caso pagar al estado por kWh producido. Además, en el caso concreto de las baterías, es indispensable tener paneles solares propios, por lo que ya quedaría descartada toda la población que vive en bloques de viviendas (es decir, la mayoría). 

Por ahora el tema energético parece la única batalla perdida para una vida independiente de verdad. El mundo que anuncia (o más bien imagina, por lo imposible) Jeremy Rifkin en 'La economía del hidrógeno', es lejano y casi utópico, aunque ya podría ser realidad tecnológica y logísticamente. Pero ya sabéis, con el "sistema" hemos topado.

Hasta la próxima entrega...

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Continuando con el tema vivienda, hoy vamos a abordar someramente, siempre desde lo práctico, cómo minimizar daños en cuanto a gasto y/o sacar ganancias inmobiliarias.

La historia siempre se repite. Con la crisis de 2007 parecía que al menos supondría un cambio de modelo y mentalidad con respecto al ladrillo pero nada más lejos de la realidad. Desde hace ya tres años han vuelto a aparecer las grúas y las hipotecas sin complejos, alentado por los tipos casi a cero. Ya hay entidades bancarias ofreciendo diferenciales menores del 1%.

Si ya tienes una hipoteca puedes hacer dos cosas: mejorar las condiciones o deshacerte de ella. Si tu elección es la mejora, puedes negociar con tu banco (novación) o cambiarte (subrogación). En ambos casos ten en cuenta que no te saldrá gratis (cómo no) y además hay que cumplir tres requisitos:

• Tener pagado tres años al menos.
• Libre de pagos pendientes.
• Que sea la vivienda habitual.

En la novación sólo podrás negociar por:

• El interés que te aplican (necesaria escritura pública).
• El importe pendiente.
• El plazo de amortización.
• La titularidad (caso de separación, divorcio o fallecimiento).

En la subrogación, ten en cuenta que podrás hacerla sin pedir permiso a la entidad y normalmente el banco te hará una contraoferta para no perderte como cliente (como ocurre en telefonía o seguros). Dispondrían de 15 días y deberán hacerlo ante notario. Los gastos serían mayores que la novación, entre 500 y 1.700 euros. Haz tus cálculos para ver si compensa (teniendo en cuenta también gastos que puedan derivarse de ese cambio, como comisiones y seguros), pero seguramente en la mayoría de los casos sea así: primero porque el amenazar con irte siempre deviene en mejora de condiciones y segundo porque muchas hipotecas se contrataron con intereses superiores a Euríbor +2.5.

Alquiler

Tanto si tienes una vivienda en propiedad como si no, el alquiler es una forma cómoda de obtener ingresos, por mucho que tiren para atrás temas como el impago o los daños en la vivienda. Ahora veremos cómo evitarlo. Hay dos opciones, obviamente también en función de si vives en la vivienda que vas a alquilar o no:

• Alquilar la vivienda completa.
• Alquilar por habitaciones.

En la primera, sólo podrás si lógicamente no vives en ella y en la segunda puedes vivir o no. Lo más importante de todo es que en el primer caso se regula por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y en la segunda por el código civil. Deberás decidir si te conviene más una u otra, sobre todo desde el punto de vista fiscal:

• Por habitaciones: hay que realizar un contrato por inquilino, deberá estar el piso amueblo y especificar qué zonas son comunes. No hay marcos temporales obligatorios. Ventajas: puedes desalojar la vivienda cuando quieras y al estar suscrito al código civil lo puedes hacer en unos días si los inquilinos se negaran; puedes desgravarte gastos relacionados con el mantenimiento y mejora de la vivienda (por ejemplo, si eres tú quien pagas luz o calefacción, pues tendrás importantes desgravaciones). Desventajas: menos seguridad, más movilidad al no haber una duración mínima de contrato, menos desgravación fiscal para el arrendador y ninguna para el arrendatario.

• Piso completo: por ley los inquilinos puede estar tres años mínimo. Ventajas: más regulación contractual, mayores desgravaciones fiscales (exento de iva y reducirse entre el 60-100% del precio de la vivienda), aparte de un 3% del valor catastral del inmueble, cosa que pocos saben y apuntan en su declaración. Desventajas: más dificultad en caso de deber desalojar a los inquilinos, al no regirse por el código civil directamente sino por la LAU y no poder hacer uso inmediato de tu vivienda en el caso que te sea urgente volver a vivir en ella o venderla. Además el inquilino puede desgravarse parte de su alquiler siempre que contrato y fianza estén depositados en la entidad regional correspondiente.

Seguridad y fiscalidad

Aparte de que el servicio del que voy a hablar también desgrava, es imprescindible y te dará tranquilidad absoluta contratar una agencia que te lleve todo si te decides por alquilar tu vivienda completa. Por un precio que suele equivaler al primer mes de alquiler o bien una cuota mensual, ellos se encargarán de buscar a los inquilinos adecuados, enseñar el piso, realizar el contrato e incluir un seguro de impago que normalmente te cubrirá un año entero de impago y cualquier coste derivado de acciones legales contra el o los inquilinos. De esta manera sólo tendrás que preocuparte de que el montante mensual ha llegado a tu cuenta. Dos ejemplos de agencias: 

http://www.alquilerseguro.es/

http://rentagarantizada.es/

Por último ten en cuenta que hasta este año la edad y ocupación del inquilino influía en la desgravación, en virtud de si era mayor o menor de 30 años (en vez del 60%, el 100% sobre los beneficios) y de si sus rendimientos netos de trabajo superaban el 75% del IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A partir de este año será del 60% para todo caso.

Si has alquilado tu vivienda por temporadas (casos de Airbnb o Homeaway, por ejemplo), los rendimientos tributarán como capital inmobiliario pero no podrás aplicar la reducción del 60%.

De cualquier forma, siguiendo los prefectos de esta serie, es hacer números y ver si compensa o no tener vivienda en propiedad, y si ya la tienes, cómo sacar el máximo partido dependiendo de si vives o no en ella o si quieres/puedes alquilar el piso entero o habitaciones. Y puestos a meternos en fregados inmobiliarios y si tienes liquidez para ello, hazlo bien y busca chollos reformables en zonas costeras o céntricas de grandes capitales donde poder obtener beneficios e incluso poder vivir de los alquileres y no que la vivienda y los bancos vivan de ti. 

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Pasamos a otra fase. Hasta ahora hemos introducido el plan general y cómo ahorrar dinero. Ahora pasamos al cuadrante de pasivos, de los gastos, antes de que, varios post después, volvamos al tema de activos y cómo generar más (inversión, ganancias extra…). Como dijimos habrá que dividir los gastos entre los obligados (vivienda y sus gastos, móvil, internet, comida, ropa) y los no obligados aunque lógicamente también imprescindibles para una vida feliz (ocio en general: viajes, restauración, música, etc.). Veremos cómo pagar menos en los gastos impepinables y cómo también pagar menos o no pagar nada en el resto.

Hoy nos centraremos en el gasto por excelencia: la vivienda, para en sucesivas entradas centrarse en los diferentes gastos inherentes a ella: luz, gas, agua, internet, teléfono, muebles… La vivienda daría para varios post pero intentaremos resumirlo, aunque sin duda es el gasto clave durante toda tu vida (cuantitativa y cualitativamente) y puede marcar toda tu economía para bien o para mal, según lo gestiones.

Comenzemos. Si hay algo que no te vas a librar y que comerá el mayor porcentaje de gasto es la vivienda (salvo que tengas piso en propiedad heredado y vivas en él). Por tanto entramos en el quid de la cuestión, el eterno dilema (comprar o alquilar) que no obstante en España suele decantarse siempre por el primero, por tradición y mentalidad, la tan arraigada idea de “tener tu propia casa”. Esto no pasa en la mayoría de países del mundo, al menos con tan alto porcentaje de propiedad. Esta serie pretende un cambio de mentalidad pero desde el cálculo objetivo, así que veremos cuándo conviene comprar (para vivir y/o como inversión) y cuándo estar de alquiler.

Los tiempos han cambiado. Salvo que seas funcionario es complicado que siempre vayas a trabajar no ya en la misma empresa, sino en la misma ciudad. La forma de vida (menos parejas duraderas, menos hijos, más movilidad) hace que la compra según qué sitios y circunstancias sea una mala opción. A eso añadimos los precios o mejor, el ratio del porcentaje de lo que ganamos para pagar un piso. Mi padre lo pagó en poco más de dos años, con esfuerzo, pero en dos años. No es lo mismo apretarse el cinturón dos años que 35… Aun así, la compra sigue siendo el objetivo de una mayoría. Simplemente para ser propietario, ni siquiera para al menos sacarle rentabilidad.

Efectivamente, sería la única razón para la compra: la inversión, vivir de las rentabilidades de su alquiler o de la venta, pero claro, para eso hay que haberla comprado ya, es decir, tener mucha liquidez. 

Es curiosa la obsesión de las personas por poseer un piso, sobre todo relacionado con la pareja. Estar casado y más aún con hijos lleva al impulso irrefenable en España de hipotecarse. Pues no, ni se va a dar un futuro mejor para los hijos ni vale la pena la enormidad del gasto y la esclavitud por la "libertad" de poder tirar un tabique o tener unos muebles específicos, salvo casos muy específicos. Los ejércitos poderosos lo son en parte por su capacidad de movilidad. Pues en las personas es lo mismo. Pero no nos desviemos. Vamos a los hechos:

Como pasa con el coche también, la principal táctica de venta es destacarte la cuota mensual, sin tener en cuenta el gasto total y dividirlo por mensualidades. El resultante visto numéricamente nos haría reflexionar. Aparte de la nula ventaja fiscal, comprar una casa supone los siguiente gastos: tasación, notaría, gestoría, registro, comisión de apertura-subrogación, comunidad, seguros, impuestos (de constitución de hipoteca, transmisiones, IVA, IBI, basuras) y los futuros de mantenimiento, averías y derramas. En resumen, sólo en gastos no recuperables, supone el 10% del total, aparte que durante años no amortizarás capital alguno entre esos gastos y los intereses. Calcula cuántos meses de alquiler podrías pagar con ello. 

Compruébalo por ti mismo con esta calculadora comparativa.

Ejemplo ilustrativo: Una vivienda en venta de 300.000 € pero tasada en 270.000 €. El banco que concede un préstamo hipotecario, por regla general sólo dará, como máximo, 216.000 € (el 80% de 270.000). El comprador tendrá que pagar como entrada el resto (84.000 €), además de los gastos de formalización del préstamo (como media el 10% de 216.000 € = 21.600 €). Es decir, para comprar esta casa, habrá que contar con aproximadamente 105.600 € antes de contratar una hipoteca. 

La cuestión es: ¿vas a vivir siempre en el mismo sitio? ¿tienes tanta liquidez? La burbuja inmobiliaria y la situación laboral demuestran que no.

El PER

Price Earnings Ratio. Lo veremos para la bolsa, pero también en inmobiliaria es un concepto clave, aunque de otro modo. Es la clave para ver si compensa o no comprar. Se trata de la relación bastante constante entre los precios de venta y alquiler. 

Si tienes vivienda en propiedad alquilada, para obtener el PER bruto habrá que dividir el dinero actual que obtenemos entre su precio de venta. Si una vivienda de 240.000 euros la tenemos alquilada por 1.000 euros al mes, la rentabilidad será del 5 %.

(12.000/240.000) x 100 = 5%

Pero vamos a lo que interesa, usar el cálculo para ver si es mejor compra o alquilar, que sería el PER a secas (dividir el precio de venta entre el precio de alquiler). Así tendremos las veces que el precio de alquiler está contenido en el de venta o lo que es lo mismo, los años que tardaríamos en pagar una vivienda mediante alquiler.

En el anterior ejemplo sería un ratio 20: (240.000 / 12.000) = 20 veces

Efectivamente, tenemos que conocer el precio de venta y el de alquiler. Lo sacamos de la web del Banco de España, que según el último informe, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6% o 21,7 años. Para ver si compensa o no la compra multiplicaríamos el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 260 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 390.000 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales. A mayor subida de precios, PER más elevado y por tanto menos posibilidades de que compense comprar. A PER más bajo, puede compensar comprar. 

Ejemplo de aplicación: una vivienda que vale 400.000 euros y que se alquila por 1.000 al mes. Calculamos PER (400.000/12.000)=33 veces, muy superior a la media de 21,7. Es decir, sería para alquilar, no comprar.

De aquí podemos deducir hechos prácticos, más allá de lo monetario. El PER más alto corresponde a las mejores viviendas y mejor ubicadas, es decir, vivir en la zona que te gusta o en la casa ideal compensa si alquilas, no si compras. ¿Prefieres vivir en tu zona ideal y casa ideal o tener en “propiedad” una casa que “puedes” pagar en una zona que no te gusta o un piso que no es lo que soñabas? Tú mismo. 

Y es que no nos engañemos, si se tiene tanto miedo a la bolsa y a apalancarse, en realidad al comprar una vivienda te estás apalancando a lo bestia y encima con un algo difícil de deshacerse y con altísimas comisiones.

Sé que es una batalla perdida, en un país donde el 83% de la población opta por la compra, frente a otros países como Alemania, donde es del 53%. Luego con lo que han ahorrado toda su vida llegan a España y compran casitas en la costa a precio de ganga y a tocateja. Otra mentalidad, menos mantras tontos y mayor practicidad. 

Si con las finanzas en general es difícil cambiar la mentalidad y ser lógicos, en el tema de la vivienda se antoja misión imposible, porque las razones son absolutamente subjetivas y parece que no eres serio o solvente si no te compras una casa, cuando casi siempre es lo contrario. Vivir de alquiler supone tener más liquidez y libertad. Pero claro, el qué dirán más la ignorancia influye mucho en este país. La familia y el sistema fomenta por todos los medios la compra, ya que supone continuar en la rueda de la deuda y los ingresos por impuestos, como pasa y veremos con las nóminas y el IRPF. 

Vivir de alquiler supone ventajas cuantitativas: más liquidez para inversión y ocio (calcula lo que ahorrarías al no hipotecarte y lo que te rentaría con el interés compuesto ya visto y la calidad de vida en todos los ámbitos); y cualitativas (libertad absoluta, sin quebraderos de cabeza, listo para cualquier cambio vital como traslado del trabajo, proyectos nuevos o simplemente ir viviendo donde te apetezca y mejor se adapte a tu vida presente). Y si con el tiempo consigues esa liquidez suficiente, si puede ser un gran negocio poder comprar en efectivo una/s casa-ganga en zona costera y tener un sobre sueldo o incluso vivir de los alquileres obtenidos. 


Planificación e ir contracorriente. Es la clave. En las siguientes entradas veremos cómo minimizar daños si al final se cayó en la hipoteca o incluso deshacerte de ella, cómo alquilar tu casa y su fiscalidad, y nos sumergiremos en los engorrosos pero necesarios gastos fijos inherentes a la vivienda, sea alquilada o no: luz, gas, agua, internet… 

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